作者：扬韬
发表：2009-09-05 11:37

2009年8月，深圳新建商品住宅成交4114套，环比下降25%，成交面积38.6万平米，环比减少30%。二手房成交为111.6万平米，环比减少26%。伴随成交下滑的，是房价的快速上涨，一手房成交均价达18830元，比7月上涨18.6%，且已经连续6个月上涨，并逼近历史最高成交价。

令人咂舌的是8月的楼盘成交龙虎榜。除了招商澜园成交506套、均价9600元拔得头筹外，成交量最大的第二至第四名的楼盘均价分别是7万、4.8万和4万元。其中，东部华侨城以93套、2.28万平米的成交量位列亚军，参考单价7万元。也就是说，这里的房子平均每套245平米，总价超过1700万。这样一套楼盘，与上海的星河湾如出一辙，能登上销售榜，充分显示出中国房地产市场的一大怪现象：房子不是住的。

房子不是住的？何以见得？其实只要稍微想一下就知道，中国房地产市场经过十年培育，几乎每一个富人都有了一套甚至多套房子可住了。如今，能掏出1700万买一套房子的人，肯定是大大的富人，且肯定是早已有了条件不错的住房了。他们如今一掷千金买豪宅，目的不在住，而在于投资。

在中国，由于管制的严厉，可投资的品种和渠道十分匮乏。比如，在股市中，我们没有T+0的交易，没有股指期货，无法有效回避短线风险，只能买股票做多。但由于上市资格很难获得，股票价格被高估，有投资价值的股票很少。债券市场尚不发达，且缺少对冲风险的工具。期货市场虽然品种多了，但可容纳的资金量有限风险又不可控制。如今要搞一个创业板，还要当事人自己到营业部亲自跑一趟去开户。买基金吧，基金经理有时候还不如自己的水平高。何以解忧？唯有房产。买房子，风险低，回报高，理所当然地成为富人的首选。

富人是最喜欢买高档住宅的。因为那样吸纳的资金高。比如深圳的这套豪宅，1700万的均价，首付就算四成，也不过700万元。如果房价涨20%，就可以赚340万，相对于首付款，收益率就能高达近50%。如果有关系能拿到二成首付，则房价涨20%就可以“稳赚”100%的利润。

但有人会质疑：富人难道不担心房价跌以至于投资亏损吗？的确，富人完全不担心房价跌，因为中国的房地产市场已经形成了一个奇特的正循环：房价只会且必须向上涨，不能横盘，更不能跌。

首先，房地产的基石是政府，他们是土地的供应者，是旱涝保收的赢家。为了确保财政收入的上升，他们必须卖地、高价卖地。今年以来，为什么国企地产商频频出现在土地拍卖会上并拿下地王之尊？就是因为政府希望借此实现地价的上涨，可以多获得卖地收益，解决财政困难。这种独特的风景，大约是世界上极其罕见的：以居者有其屋为目标的政府，竟然让自己的属下企业参与土地竞拍，并要拍出高价来，要造出高过周边房屋价格的豪宅来。

对政府来说，房地产价格的下跌，不符合其自身特殊利益。因为房价下跌的直接效应就是地价的下跌，间接的效应则是土地拍卖量的下降。所以，对政府部门来说，房地产是一个正循环：只能涨，必须涨，一旦下跌，将加速崩溃：涨的时候一年卖地100亿元，跌的时候一年卖地可能只有10亿元。酷暑与严寒，只在一瞬间。

当然，政府不希望房价跌，还有一个原因是官员不希望房价跌。像南京的周久耕，竟然要查处低价卖房的开发商，美其名曰保护老百姓的利益，其骨子里不过是因为房价跌了则自己的关系人的房子就卖不出好价钱，自己的事情就要东窗事发了。所以，久耕托市不久，就被查出，且一查据说就受贿100多万元。将来如果房价跌了，开发商跳楼了，不知道还有多少官员要栽进去。

其次，造房子的开发商不希望房价跌。他们使出浑身解数，就是要营造一个房价只能涨不能跌的环境，吸引投资客来房子，自己可以赚取更多利润。像冠城大通的北京项目，成本不过7000元，卖价就能高达2.3万元。再如上海的莲花楼，成本不过5000元，卖价就能高达1.8万元。房价只有涨上去，他们才能获得高额利润，也才能维系一个灿烂的繁荣。一旦房价下跌，同样是一个正循环：房价越跌，买的人越少，由此不是利润减少，而是亏损加剧，很快就会崩溃。

再次，为开发商和购房者提供贷款的银行不希望房价跌，而希望永远上涨。因为只有在上涨的循环中，所有的贷款才不会变成坏账：一旦有人还不上贷款了，只需要把房子卖掉就可以了。如果房价跌呢，不只是坏账增多，更重要的是贷款就少了，银行将遭受双重损失。

还有，社会各个环节都不希望房价跌。可以理解的是，所有的有房族都不希望房价跌，那意味着自己的账面价值的损失，对社会心理的影响是较大的。而房产中介也需要一个上涨的环境多赚佣金，交易中心需要一个上涨的环境多征交易税，原材料商希望一个上涨的环境能让自己多卖一点货，装修企业希望上涨的环境让自己的生意好一些……

这个社会，只有无房者、期望购房者不愿意看到房价的上涨。他们希望房价下跌，恨不能一下子跌一半，再跌一半，跌到自己一年工资能买一套房的水平才好。只不过，这些人势单力薄，形不成气候，个别经济学者的呐喊更显得微不足道。所以，他们的声音被淹没在上涨的口水中，没有人听得到。

但是，所有人可能都没有想到，这些人才是真正的房屋需求者。房地产，理应为这些人提供他们想要的住宅，而不是为富豪们提供投资品——房子本来是住的，而不是投资的。当越来越多的人投资房地产的时候，一旦泡沫崩溃，房子也将不是住的，而是用来空置的、用来被拍卖的。

只不过，历史留给社会各方终止正循环的时间也许并不多了。如今的年轻人，逐渐进入了不需要买房的时期了。现在，20多岁的年轻人结婚的时候，一对小夫妇往往可以继承爷爷奶奶、外公外婆、父亲母亲三方的合计六套住宅。由于计划生育政策的缘故，中国的出生人口也在急剧减少，目前每年出生的人口数量比30年前减少1000多万人。10年后，当00后要结婚的时候，对于住宅的年需求量将比90年代中后期减少一半以上。这种减少，对于中国的房地产开发商将是致命的打击，无数的房产开发商将陷入破产境地。

还有一个支撑房地产的最大忽悠是3亿农民进城。就算要进城，他们总要有钱，要买得起房子才行。问题是，现在有多少有钱有能力进城的农民尚未进城呢？由于我们国家的特色，小产权房是要被严打的，因为大家都不敢放开小产权房，那样意味着城市住宅价格的雪崩。农民的土地缺乏自主出让的权利，他们根本就不可能把乡下的房子卖了之后再到城里。那么，谁给他们去城里的安家费呢？他们去了城里，又何以为生呢？

所以，中国房地产市场的怪现状——房子不是住的——目前正在持续发酵，并且已经到了即将面临转折的时期。转折的标志就是成交量的下降，就是房价的滞涨。对富豪投机者来说，买房子的目的是投资，是要赚钱的，是要涨的，而不能下跌，甚至连横盘都不允许——横盘意味着要承担巨额的贷款利息。所以，什么时候房价不涨了，那就将开始暴跌。中国的房市，不会横盘，因为缺乏横盘的基因。

当越来越多的房子不是用来住的，这个市场也就差不多了。当越来越多的力量要努力维系房地产市场的健康稳定发展的时候，也就意味着这个市场越来越不健康稳定了。中国的房地产市场，犹如大海中飘摇的一叶扁舟，风口浪尖上博取穷人的养命钱，赚足了非道德的利润，也许快到了它付出代价的时候了。